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評(píng)估店址的六大方面
來源:美食可尋 時(shí)間:2018-06-24 03:19:12        瀏覽:218
備選店址一旦確定,就需著手進(jìn)行評(píng)估。選址與評(píng)估工作都是由連鎖總部統(tǒng)一計(jì)劃和實(shí)施的,再一次體現(xiàn)了連鎖經(jīng)營的管理標(biāo)準(zhǔn)原理。 評(píng)估應(yīng)該具體,首先是要確定評(píng)估項(xiàng)目,其次是進(jìn)

  備選店址一旦確定,就需著手進(jìn)行評(píng)估。選址與評(píng)估工作都是由連鎖總部統(tǒng)一計(jì)劃和實(shí)施的,再一次體現(xiàn)了連鎖經(jīng)營的管理標(biāo)準(zhǔn)原理。
  
  評(píng)估應(yīng)該具體,首先是要確定評(píng)估項(xiàng)目,其次是進(jìn)行定量化評(píng)估, 后做出相關(guān)分析并選定店址,這是一系列的標(biāo)準(zhǔn)化流程。評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)視特許發(fā)展戰(zhàn)略而不定期,主要包括:店面結(jié)構(gòu)、交通狀況、競爭環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢六個(gè)方面。
 

評(píng)估店址的六大方面

  
  一、店面結(jié)構(gòu)
  
  店面結(jié)構(gòu)需要從兩方面評(píng)估:地理位置和競爭角度。
  
  從地理位置評(píng)估一個(gè)店址,應(yīng)該看它從地理位置出發(fā),屬于商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類中的哪一類。再根據(jù)連鎖店本身的性質(zhì)來評(píng)估店址的優(yōu)劣。
  
 ?、偕虡I(yè)中心型店址,位于全市性的繁華商業(yè)區(qū),這里各類商業(yè)、娛樂、服務(wù)設(shè)施林立,人流、車流度更大,店址的輻射力強(qiáng),商圈范圍也比較廣泛。此類店址適合于各類連鎖專賣店的開設(shè)。
  
 ?、跍?zhǔn)商業(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心,有重要的交通干線相聯(lián)結(jié),顧客流量較全市性商業(yè)中心少,尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量很少,此類店址適合于食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經(jīng)營。
  
  ③郊外型店址。是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址,其顧客少但固定,經(jīng)營成本 低。
  
 ?、芫用裥^(qū)型店址。位于大型居民集中居住濾我內(nèi),為小區(qū)生活配套設(shè)施。此店址 適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營。
  
  另一方面,需要從競爭的角度出發(fā),看店址屬于競爭型店址和孤立型店址兩類中的哪一類。
  
 ?、俑偁幮偷曛?。指同一商圈內(nèi)有競爭對(duì)手存在。競爭對(duì)手有兩類:一是同類連鎖商店,來自這類對(duì)手的競爭壓力可謂更大;二是與本店有經(jīng)營交叉的商店,如百貨店、食品店、蔬菜店等。
  
  ②孤立型店址。正好與競爭型店址相對(duì),商圈內(nèi)沒有上述兩類競爭對(duì)手存在。上述各類型店址各有利弊,如租金低的地段客流少,而客流多的地段房產(chǎn)價(jià)格又極其昂貴;競爭對(duì)手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力,而商業(yè)吸收力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者,且覓得合適的店址非常困難。
  
  二、交通狀況
  
  僅僅作出了店址的區(qū)域位置等店面結(jié)構(gòu)選擇還不夠,因?yàn)樵谕粋€(gè)區(qū)域內(nèi),一個(gè)連鎖店鋪可能會(huì)有好幾個(gè)開設(shè)地點(diǎn)可供選擇,但有些地點(diǎn)對(duì)某個(gè)連鎖店來說,是百分之百好的開設(shè)地點(diǎn),而對(duì)另一種連鎖店來說,就不一定是 滿意的開設(shè)地點(diǎn)。因此,一個(gè)新設(shè)連鎖店在做好區(qū)域位置選擇以后,還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素,作出具體設(shè)計(jì)地點(diǎn)的選擇。
  
  交通條件是影響連鎖店鋪選擇開設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素,它決定了企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為的順利實(shí)現(xiàn)。
  
  從企業(yè)經(jīng)營的角度來看,對(duì)交通條件的評(píng)估主要有以下兩個(gè)方面在開設(shè)地點(diǎn)或附近,是否有足夠的停車場所可以利用。絕大多數(shù)購物中心設(shè)計(jì)的停車場所與售貨場所的一般比率為4:1。規(guī)模較大的連鎖店必須有專用汽車停車場,面積較小的連鎖店可以不設(shè)專用停車場,但必須有自行車、三輪車停車場地。連鎖店鋪根據(jù)需要作出選擇。
  
  商品運(yùn)至連鎖店是否容易。這就要考慮可供連鎖店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能適應(yīng)貨運(yùn)量的要求并便于裝卸,否則當(dāng)運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升的情況下,會(huì)直接影響到經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。
  
  為方便顧客購買,促進(jìn)購買行為的順利實(shí)現(xiàn),對(duì)交通條件要作如下具體分析設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的連鎖店,要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近,客流越多,購買越方便。開設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來去方向而定,如選在面向車站、碼頭的位置,以下車、船的客流為主;選在鄰近市內(nèi)公共車站的位置,則以上車的客流為主。
  
  設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的連鎖店,要分析公共車站的性質(zhì),是中途站還是始終站,是主要停車站還是一般停車站。一般來說,主要停車站客流量大,連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律,有的中途站多于始終站,有的始終站多于中途站。
  
  要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道,禁止車輛通行街道,與人行橫道距離較遠(yuǎn),都會(huì)造成客流量在一定程度上的減少。
  
  三、競爭環(huán)境
  
  商店周圍的競爭情況對(duì)零售經(jīng)營的成敗產(chǎn)生巨大影響,因此對(duì)商店開設(shè)地點(diǎn)的選擇時(shí)必須要分析競爭對(duì)手。一般來說,在開設(shè)地點(diǎn)附近如果競爭對(duì)手眾多,商店經(jīng)營獨(dú)具特色,將會(huì)吸引大量的客流,促進(jìn)銷售增長,增強(qiáng)店譽(yù),否則與競爭對(duì)手相鄰而設(shè),將難似獲得發(fā)展。
  
  當(dāng)然,作為零售店鋪的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有發(fā)展前景的地方,這對(duì)經(jīng)營選購性性商品的商店尤其如此。
  
  另外,當(dāng)?shù)曛分車纳痰觐愋蛥f(xié)調(diào)并存,形成相關(guān)商店群,往往對(duì)經(jīng)營產(chǎn)生積極影響,如經(jīng)營相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè),在方便顧客的基礎(chǔ)上,擴(kuò)大了各自的銷售。
  
  四、顧客流量
  
  五、店面成本
  
  店面成本包括很多方面,具體來講,主要需要考慮以下幾個(gè)方面:建筑物的新舊程序與裝修成本,房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限,搬遷補(bǔ)償費(fèi),水電增容費(fèi),有無城建規(guī)劃限制等。
  
  房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限。這是所有項(xiàng)目中 重要的一項(xiàng)。利用方式大致有四種:一是租房;二是買房;三是買房地產(chǎn);四是買地蓋房;此外,還可能通過聯(lián)營、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。因此,是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán),一次性投入大,但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制,不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽造成的停業(yè)或遷址,而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益,提高消化費(fèi)用上升的能力和銀行貸款能力。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷售價(jià)格、投資回收期影響直接,而付款方式也會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響,這些因素均應(yīng)作具體的定量測算。
  
  搬遷補(bǔ)償費(fèi)。包括原有職工安置費(fèi)。
  
  有無城建規(guī)劃限制指有無良好的水電、下水道、暖氣等條件;是否位于規(guī)劃紅線之外;有無綠地限制;能否加蓋臨時(shí)建筑等。
  
  六、發(fā)展趨勢
  
  對(duì)店址發(fā)展趨勢的評(píng)估其實(shí)就是要分析城市規(guī)劃。商店的開設(shè)地點(diǎn)選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃,既包括短期規(guī)劃,又包括長期規(guī)劃。有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是更佳位置,但隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店;反之,有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看不是理想的開設(shè)地點(diǎn),但從規(guī)劃前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。
  
  因此,零售經(jīng)營者必須從長考慮,在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下,作出更佳地點(diǎn)的選擇。 后,零售經(jīng)營者還要對(duì)商店未來效益進(jìn)行評(píng)估,主要包括平均每天經(jīng)過的人數(shù);來店光顧的人數(shù)比例;光顧顧客中購物者的比例;每筆交易的平均購買量等。于是,零售經(jīng)營者就可做出商店的開設(shè)地點(diǎn)和商店設(shè)置后開業(yè)的決策了。

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