國際快餐巨頭麥當(dāng)勞的選址一向以精準(zhǔn)著稱，以至于很多餐企緊緊跟隨，紛紛選址在其周圍，到底麥當(dāng)勞是在運用哪些方法進行選址的呢？

　　01

　　塞拉模型法

　　可以精準(zhǔn)到5%的誤差

　　塞拉模型是由美國俄克拉何馬大學(xué)的弗朗西斯?塞拉教授為餐廳設(shè)計的。塞拉教授與俄克拉何馬餐廳協(xié)會簽訂為餐廳的經(jīng)營設(shè)計模型的合同，借助計算機來模擬餐廳經(jīng)營，判斷餐廳可能達到的銷售額。

　　塞拉認(rèn)為，他的模型能以5%左右的誤差預(yù)測餐廳的銷售額。他的模型 初是為下列五種餐廳設(shè)計的：一般餐廳、自助餐廳、路旁餐廳、特種餐廳以及漢堡包餐廳。設(shè)計模型所需的信息資料是從俄克拉何馬州居民的各種有關(guān)經(jīng)驗中提取的。

　　模型設(shè)制的理論基礎(chǔ)是，如果決定一家餐廳銷售額的各種因素的重要性可以根據(jù)它們對銷售的影響而確定，那么只需幾分鐘就可以用計算機預(yù)測到那家餐廳所應(yīng)達到的銷售額。

　　較為明顯地影響銷售額的幾個因素是：

　　1.預(yù)備建造或已在經(jīng)營的餐廳附近的居民情況以及他們的收入；

　　2.該地區(qū)競爭對手的數(shù)量；

　　3.該地區(qū)的交通流量；

　　4.餐廳經(jīng)理的能力；

　　5.已進行的廣告宣傳；

　　6.餐廳建筑物的外觀及其類型。

　　02

　　CKE餐廳選址法

　　基于充分市場調(diào)查的分析

　　CKE模型是由卡爾?卡徹?恩廷（CarlKarchEnt）設(shè)計的。這一模型是通過掌握充分的市場資料，運用多元回歸分析法來預(yù)測和評估某一餐廳的位置優(yōu)劣。

　　1.需要的有關(guān)數(shù)據(jù)

　　對于某一餐廳的位置來說，如果要進行評估，必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)：

　　①附近街道上每天的車輛數(shù)。

　　②本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù)。

　　③本區(qū)域內(nèi)藍領(lǐng)工人所占比例。

　　④10分鐘內(nèi)即可到達餐廳的公司職員人數(shù)。

　　⑤周圍10分鐘內(nèi)就可到達的人數(shù)。

　?、薇緟^(qū)域內(nèi)人口的平均年齡。

　　⑦營業(yè)區(qū)域內(nèi)連鎖餐廳數(shù)。

　　⑧10分鐘內(nèi)可以到達的所有人口數(shù)。

　　2.需要達到的指標(biāo)

　?、俦緟^(qū)域內(nèi)所有餐廳座位數(shù)不少于1200個。

　?、?5%的人口屬于藍領(lǐng)階層。

　?、燮骄挲g在26―32歲之間。

　　④10分鐘內(nèi)有10000名職員可以到達這家餐廳。

　　3.計算公式

　　在獲得以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用下列回歸方程計算：Y=a-XA+XB+XC+XD

　　其中：

　　Y―這家餐廳的預(yù)計銷售額；

　　A―本區(qū)域內(nèi)所有餐廳座位數(shù)；

　　B―本區(qū)域內(nèi)藍領(lǐng)工人所占比例；

　　C―本區(qū)域內(nèi)人口的平均年齡；

　　D―10分鐘內(nèi)能夠到達本餐廳的職員人數(shù)；

　　a―經(jīng)驗系數(shù)；

　　X―用來衡量A、B、C、D四個因素的系數(shù)。

　　03

　　商圈分析法

　　確定合理的目標(biāo)市場

　　商圈是店鋪對顧客的吸引力所能達到的范圍，即來店顧客所居住的地理范圍。商圈分析法是通過分析商圈范圍內(nèi)的顧客情況、餐廳情況以及可能影響餐廳經(jīng)營的其他情況，以得到正確的店址。

　　1.商圈的確定

　　確定商圈先要確定商圈的軸心點。餐廳所在的位置就是商圈的軸心點，應(yīng)該了解軸心點所在街區(qū)的情況、交通狀況和具體位置。僅有圓心而無半徑，圓是無法畫出的。為了由地點定位繁衍出區(qū)域定位，必須通過半徑標(biāo)志，準(zhǔn)確地畫出各層商圈，即以店鋪位置為軸心，以習(xí)慣性的一定距離為半徑，畫出商圈。

　　國際上習(xí)慣性商圈的半徑標(biāo)準(zhǔn)如表1所示：

　　對處在不同地區(qū)的餐廳來說，商圈的半徑距離各有不同，要受當(dāng)?shù)厝丝诿芏取⒏浇偁幉蛷d、餐廳供應(yīng)的菜肴差別、交通方式、餐廳聲譽等因素的影響。

　　而在大城市的市中心，餐廳的商圈半徑通常只有兩三條街道的距離；在市郊，則可能是10多公里的距離。

　　另外，對于不同地區(qū)的餐廳，不同商圈顧客市場的份額不同。一般來說，一家餐廳顧客群中心核心圈的顧客占55%―70%，次級商圈的顧客占15%―25%，邊緣商圈的顧客則較為少見。

　　2.商圈的分析

　　商圈分析對于餐廳的選址定位具有十分重要的意義。通過對店址的綜合評價及詳細(xì)分析消費、競爭環(huán)境，可確定合理的目標(biāo)市場。

　　商圈分析應(yīng)考慮的消費者因素有：商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭戶數(shù)、收入分配、教育水平、年齡分布及人口流動情況、消費習(xí)慣等。這些可以從政府的人口普查、年度統(tǒng)計及商業(yè)統(tǒng)計公告等資料中獲得。

　　04

　　延伸閱讀

　　選址的地理位置特征

　　1、選對你的鄰居

　　有一家奶茶店，開在prada的旁邊，每天光臨的人比星巴克還要多，可見選對鄰居有多重要。餐廳位置主要考慮地區(qū)為工業(yè)中心、住宅區(qū)、娛樂中心、體育中心、教育中心和商業(yè)中心。

　　如果條件允許，也可以請規(guī)劃師對附近商圈的情況進行評估，包括不同商圈到餐廳的距離，預(yù)計消費者人數(shù)等等。

　　2、要考慮停車情況

　　像國外的汽車餐廳，總面積有2000多平，停車位占其中的四分鐘三。在國內(nèi)如果做團餐，一定要考慮停車是否方便，注意門店周邊街道，是否有單向街道、限速為多少，以及停車位多少。

　　3、餐廳進出是不是方便

　　餐廳的進出路線一定要方便，特別是有外賣服務(wù)的餐廳，若進出不方便影響送餐時間。同時看附近可用交通工具是否方便，比如開在公交站附近，可以準(zhǔn)備打包好的早餐，在等公交時順便拿走。

　　夜間因素也要考慮其中，在照明不好的地方，可以增加門口的照明燈。饑腸轆轆的下班族看到亮光的餐廳食欲也會大增。

　　4、配套服務(wù)設(shè)施是不是完整

　　配套服務(wù)有垃圾清理、治安、消防栓、急救箱。很多餐廳選擇入駐商場，正是因為設(shè)備齊全!

　　5、區(qū)域劃分的特征及方法

　　餐飲開店選址不同區(qū)域有不同的管理方法，他們規(guī)定的建筑物高度、停車標(biāo)志等要求也不同。所以首先要確定自己選址的地區(qū)的管理要求是什么，不要等設(shè)計好餐廳裝修風(fēng)格后因為不合格而pass掉。

　　不僅是裝修方面，對售賣的物品也有要求，比如賣酒有量的限制。如果餐廳開到中小學(xué)附近，工商部門批準(zhǔn)賣酒的概率就很低。

　　6、穩(wěn)定的發(fā)展區(qū)域

　　選址時主要選擇工業(yè)中心、購物中心、主要的高速公路、度假區(qū)或娛樂場所，以及新建住宅小區(qū)。

　　7、店面是否能被人一眼看見

　　餐廳的可見性直接影響光顧率。特別是開在高速公路和偏遠地區(qū)的餐廳。可以在高速公路上放醒目的標(biāo)志，并且安放在顧客反映時間合適的地方。在美國一些州允許餐廳在路邊做廣告，他們會選擇曝光度高的地方，如果有叢林還可以結(jié)合景觀設(shè)計標(biāo)志牌，更吸引人。

　　8、水電煤設(shè)施有沒有缺陷

　　能源設(shè)施的位置要考慮清楚包括電、氣、水等。還要注意排水的管道是否合理。天津有一家肯德基關(guān)門就是因為管道不合理，期間崩裂過兩次，整個餐廳成了水簾洞。

　　9、周圍競爭態(tài)勢如何

　　餐飲開店選址同時要考慮周邊競爭情況。主要有這幾點：競爭餐廳的數(shù)量、供應(yīng)菜單的類型、每人平均消費金額和年銷售額等因素。

　　小結(jié)

　　科學(xué)合理的選址可以規(guī)避風(fēng)險，同樣也可以為經(jīng)營帶來有效的數(shù)據(jù)依據(jù)。麥當(dāng)勞多年的選址方法，大家不妨參考一下。